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政府日前宣布將八大公股行庫承辦的新版青年安心成家房貸（新青安），排除在有不動產房貸天條之稱的銀行法72-2條適用之外，為房貸水龍頭開大一點。華南投顧分析指出，以新青安的貸款上限是1,000萬元，以貸款八成上限估算，房屋總價在1,250萬元內的建案，將是主要受惠者，並點名六檔以高雄、台南為主要推案市場的營建股可留意。

華南投顧並指出，如手上有成屋銷售中的建商，或是仲介公司已成交卻無法取得貸款的成屋，將可望受惠新青安鬆綁，但預售屋因尚未完工交屋，所以無法享有新青安購屋優惠。

此外，華南投顧指出，由於雙北房屋單價高，除了套房外，不容易找到1,300萬元以下的新建案，因此新青安鬆綁排除適用銀行法第72-2條限制，對新推案在北部地區為主的建設公司幫助相對有限，以中南部的建商受惠程度相對較高，且高雄建商以成屋銷售為主，新青安鬆綁受惠最大。

華南投顧指出，包括京城（2524）、永信建（5508）、隆大（5519）、上曜（1316）、三地開發（1438）、華友聯（1436），這六檔營建股主要推案市場都在高雄或是高雄與台南等南部地區，且多數總銷金額都在百億元以上，可望率先受惠新青安鬆綁效應。

華南投顧並提醒，雖然政策對銀行承作新青安貸款限制鬆綁，但央行第3季理監事會議在9月18日召開，屆時應觀察是否還會有新的房地產措施宣布，增添新變數。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價反轉向下，轉向空頭市場，根據吉家網公布第二季房市成屋市場季報，六都房價季跌1.86%、年跌3.08%，均價已經連跌三季，顯示自2024年第四季開始房市進入空頭，六都行政區跌勢強弱分明，超過7成行政區下跌。

吉家網董事長表示，房市連三季處於初跌段，共計跌幅4%，上半年交易量萎縮八年來新谷底，很像上波循環最低谷2016上半年的交易窒息量，預期今年下半年將進入主跌段。

李同榮表示，雖然房貸天條選擇性鬆綁，但只會影響交易量回溫，而影響不了下修中房價，在下跌趨勢線中出現的小利多，最多僅能減緩跌幅，未來市場降價幅度多大，交易量反彈就有多大，預估全年房價平均跌幅仍會擴增至8%～10%，房市空頭格局不變。

統計顯示，第二季房價各大都會區季跌幅均約在2%左右，不過年跌幅則是「愈南愈深」，台北市年增0.55%、新北持平，不過桃園年減3.48%、台中年減5.78%、台南年減8.13%，高雄更逾9%。李同榮表示，這波調整較大的都會在超漲的台中、台南、高雄為主，短線中南部跌幅擴大，但長線而言，基於高科技產業鏈南移、高鐵軌道經濟促進一日生活圈、房價基期與台北落差空間、等三大利基，未來房市發展空間仍然看好中南部。

不過此波房價下修並非全面齊跌，而是出現各地「強弱分明」的情形，李同榮表示，六都部分區域房價波動幅度不大，表示短線具抗跌實力，進可攻退可守，購屋者購屋策略上，以商圈成熟重劃區為首選，包括重大建設近完工的周邊區域、AI與半導體產業布局重鎮、雙軌道建設已完成區、人口淨流入具潛力發展地區等可擇優進場，並避開量大且商圈未成熟地區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令上路滿一年，桃園七大主要重劃區今年上半年與去年下半年相比，屋齡五年內新成屋僅八德擴大、經國、小檜溪重劃區仍維持上漲，其中八德擴大重劃區半年間漲幅7.6％。不過青埔、中路、藝文特區和機場捷運A7站，均價明顯下修，其中以A7站跌幅最大，短短半年就下跌近3成。

房仲業者分析，房市交易低迷、房價反轉，重劃區房價是否具支撐性，與其供需情形與建設題材有關，第一建經研究中心副理張菱育表示，限貸令讓市場短期投資買盤明顯退場，加上總體經濟環境的不確定性，使得桃園各大重劃區房價進入「高檔盤整」期，新成屋因建商推案價格仍高，加上自住客支撐，跌幅呈現兩極化。

桃園作為北台灣人口紅利城市，且不乏雙北客外移至此購屋，長期需求仍在，但在市場景氣不明與貸款成數不足雙重壓力下，市場進入買方觀望期，議價空間放大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，八德擴大為高綠覆率的重劃區，目前興建中的桃園捷運綠線，G01、G02站就設置在八擴重劃區內，未來將有大鶯豐德交流道可紓解車流，近年頗吸引家庭客購屋自住，因此也較不受打房政策影響，價格穩健。

而桃園經國和小檜溪重劃區鄰近藝文特區和桃園火車站的成熟商圈，由於蛋黃區新屋供給有限且價格高貴，更凸顯周邊重劃區4字頭行情在價格上的吸引力，形成買氣外溢效應。

相較下，桃園機場捷運A7站跌幅最大，新成屋均價由4字頭跌至3字頭，台灣房屋捷運樂善直營店店長劉昭佑表示，主要是因為「富宇富御」3、4年前預售交易為2字頭，今年上半年大量交屋，在實價登錄上顯示為今年交易資料，拉低該區今年的新案均價，實際上價格波動不大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

整體通膨狀況逐漸緩和，不過全台 8 月房租類的租金指數年增率達 2.29%，年增率仍達 2% 以上，年增率則出現收斂，爲近 17 個月以來年增幅新低，由於政策上朝未來續約漲租需參考房租指數年增率方向，依這樣計算，元萬塊租金要漲租可能一個月僅能漲 400 餘元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前全台通膨已經降溫，通膨因素恐難以推升房租上漲，但房租還是受到市場供需影響，現在市場買氣欠佳，仍有利租屋市場，經濟面則是表現一般，觀察未來房租指數是否慢慢回到 2% 以內。

統計顯示，最新全台 8 月房租指數為 109.15，寫下歷史新高，同時較 2020 年同期上漲約 1 成，年增率為 2.29%，則是近 17 個月以來新低，若以區域來看，北部地區房租指數年增率為 2.35%，中部地區則是 2.52%，南部區域則是 2.03%，東部區域 1.49%。

曾敬德指出，影響房租的因素眾多，包括近年的通膨、房價走揚、新成屋落成釋出的比價效應、房東房貸的資金成本增加、政府租金補貼增加租客的承擔能力等，不過最後都還是要回歸到市場供需，新青安剛上路的確出現一波租轉買的現象，但近期房市買氣清淡，對於租屋需求仍維持穩定。

政府近年除了積極補貼租客，也希望房東多將閒置的房屋釋出，提出許多稅負上的優惠獎勵，近期則是研擬進行「租賃條例」的修法，重點包括保障租客在訂約加續約時，可以享有一次合計 3 年租約、以及房東要漲租金必須提前半年告知租客，且房租漲幅不得超過當月房租指數年增率，由於政策仍研擬當中，未來可能還是會有些變化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令上路滿一年，房仲業者彙整桃園市不動產交易e指通數據發現，桃園七大主要重劃區中，去年下半年與今年上半年相比，5年內新成屋僅八德擴大、經國、小檜溪重劃區仍維持上漲，其中八德擴大重劃區，半年間漲幅7.6%；反觀青埔、中路、藝文特區和機場捷運A7站，均價明顯下修，其中以A7站跌幅最大，短短半年就下跌近3成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，八德擴大為高綠覆率的重劃區，公園多、居住環境舒適，目前興建中的桃園捷運綠線，G01、G02站就設置在八擴重劃區內，未來將有大鶯豐德交流道可紓解車流，近年頗吸引家庭客購屋自住，較不受打炒房政策影響，價格穩健。

張旭嵐指出，而經國和小檜溪重劃區鄰近藝文特區和桃園火車站的成熟商圈，機能完善，加上蛋黃區新屋供給有限且價格高貴，更凸顯周邊重劃區4字頭行情在價格上的吸引力，形成買氣外溢效應。

桃園捷運A7站跌幅最大，五年內新屋，短短半年就下跌近28.8%。台灣房屋捷運樂善直營店店長劉昭佑分析，機場捷運A7站周邊的新成屋均價會出現價格下修，主要是「富宇富御」3、4年前預售交易為2字頭，在今年上半年大量交屋，在實價登錄上顯示為今年交易資料，拉低該區今年的新案均價，實際上價格波動不大。

劉昭佑指出，A7站的購屋族，不乏在華亞科技園區、長庚醫院工作的雙北客，也有上班族透過捷運通勤至上班地點，加上機捷沿線房價相對較親民的區域，吸引購屋族置產，目前中古2房加車位總價約1300萬元左右，而3房加車位總價則在1600至1800萬元左右。

豪宅集中的藝文特區，去年限貸令剛推出時，新成屋均價高達每坪55.5萬元，而今年上半年降至47.7萬元、跌幅14.1%。張旭嵐說，目前特區內開發飽和，新推案皆位在特區周邊地區，部份新成屋去年成交價最高有至6字頭，但今年買氣趨弱，大坪數物件降至5字頭，呈現微幅下修態勢，拉低區域均價。不過，藝文特區的商圈和機能相當成熟，有捷運綠線、桃園市立總圖書館等設施，未來京站百貨將進駐等，房市仍有一定支撐力。

第一建經研究中心副理張菱育分析，限貸令讓市場短期投資買盤明顯退場，加上總體經濟環境的不確定性，使得桃園各大重劃區房價進入「高檔盤整」期，新成屋因建商推案價格仍高，加上自住客支撐，跌幅呈現兩極化。

張菱育指出，桃園作為北台灣人口紅利城市，且不乏雙北客外移至此購屋，長期需求仍在，但在市場景氣不明與貸款成數不足雙重壓力下，市場進入買方觀望期，議價空間放大，對於有自住需求的買方而言，目前反而是「精挑細選」的好時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行釋換屋族利多！舊屋出售期限延至18個月 房市寒冬現暖流

房市迎來久違的政策調整。中央銀行宣布放寬換屋族「出售期限延長」措施，將換屋族出售舊屋的認定期限從現行的1年延長至18個月。這項政策被視為新青安貸款規範放寬的配套措施，旨在因應當前房市交易降溫、房屋銷售期拉長的現實狀況，為實質換屋自住需求者提供更充裕的資金調度空間。

政策調整背景與市場現實

央行去年9月第7度調整選擇性信用管制措施時，原本提供換屋族1年的緩衝期限，要求在新購住宅貸款核貸後1年內出售舊屋。然而，隨著房市交易明顯降溫，近期民眾普遍反映出售原有房屋時間拉長，甚至出現買賣雙方已簽約，但買方因貸款需等待銀行排撥而延長交屋期限的狀況。

這波政策調整背後，反映的是房市正面臨多重挑戰。國際貿易緊張帶來的關稅壓力、央行持續實施的選擇性信用管制、以及銀行端嚴格的貸款條件（被業界稱為「貸款天條」），這些因素相互疊加，讓原本就低迷的房市交易雪上加霜。

更根本的問題在於，近年民眾薪資成長速度遠遠追不上房價飆漲幅度。根據主計總處數據，過去五年台灣實質經常性薪資年均成長率僅約1%，但同期全國房價漲幅卻超過30%，這種失衡狀態嚴重壓縮了民眾的購屋能力。

政策細節與適用條件

這項換屋協處措施自2024年9月20日（含）以後錄案之貸款案件均可適用。央行強調，借款人仍需符合授信5P原則與實質換屋自住前提，銀行才能在兼顧風險控管下，協助支應換屋者的資金需求。

所謂授信5P原則包括：借款戶信用(people)、資金用途(purpose)、還款來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)。這意味著雖然期限放寬，但銀行仍會嚴格審核貸款人的還款能力與信用狀況。

市場長期展望與供需平衡

值得關注的是，隨著全國各地社會住宅建設如火如荼開展，從北到南大量社宅項目陸續完工投入市場，預計將逐步改變房市供給結構。這種由政府主導的大規模住宅供給，有望促使房市供需關係重新平衡。社宅大量供給確實可能對市場產生長期影響。加上政策持續調控，未來房價走向合理化的可能性正在大幅提升。這次央行放寬換屋期限，可以說是因應市場過渡期的必要措施。」

專家觀點與市場反應

房市專家普遍對這項政策調整給予正面評價。這確實是貼近市場現實的政策調整。當前房市交易周期從簽約到完成過戶，經常需要3-6個月時間，加上尋找買方的時間，原本的1年期限確實較為緊迫。」雖然不會直接刺激成交量大幅增加，但確實提供了更友善的換屋環境，對於有實際換屋需求的民眾來說是一大幫助。」

央行此次政策調整展現了對市場現實的細緻觀察與回應。

在維持整體信用管制框架的同時，也能針對實際需求進行彈性調整，這種細緻化的管理方式值得肯定。

對於有換屋需求的民眾來說，這項措施提供了更充裕的資金調度空間，減輕了時間壓力。但專家也提醒，雖然期限放寬，換屋族仍應該謹慎評估自身財務狀況，確保同時負擔兩戶房貸的還款能力，避免過度擴張信用。

隨著社宅供給增加和政策持續調控，台灣房市可望逐步走向更健康的供需平衡。這項換屋期限放寬措施，或許正是市場從過度炒作回歸居住本質的過渡期重要政策之一。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

一一四年六月台南市住宅價格指數為較前期五月微幅下降百分之零點一，相較去年同期則微幅下降百分之一點三九。市府地政局表示，本期全市交易量較前期大幅增加了百分之二十三點零七，其中以安平區增幅最為顯著，其次為歸仁區。

地政局局長陳淑美表示，本期住宅價格指數多數行政區持續微幅下跌修正。而交易量方面，整體買賣棟數與去年同期相較小幅衰退百分之十點八四，觀察結果顯示，房貸緊縮政策未見大幅鬆綁及近期國際經濟情勢變化，使購屋族群態度仍趨保守謹慎，觀望氛圍濃厚。

進一步觀察各行政區的住宅價格指數表現，多數行政區價格指數較前期相較呈現微幅下跌，其中以新市區的月跌幅最高，其次為善化區以及仁德區。此外，仍可觀察到部分行政區月變動率維持於正成長，如佳里區、東區及歸仁區。若與去年同期比較，僅新營區微幅上漲百分之三點四一，其他行政區皆呈下跌走勢。觀察本期價格指數表現，多數行政區住宅價格仍呈現緩步修正態勢，整體市場在價格表現上持續承受壓力，短期房價因政策動向及國際經濟局勢不確定性升高，預期下修壓力仍舊存在。

另觀察各行政區交易量表現，交易量前三名分別為安平區、東區以及安南區。與去年同期相比，安平區、歸仁區以及善化區增幅最為顯著，其中安平區因區內新建案陸續完工後，第一次移轉登記的案量較去年同期大幅增加。然而，佳里區、永康區以及仁德區交易量皆下跌逾三成。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青安2.0上路後，大量年輕首購族爭先進場買房，依據財團法人金融聯合徵信中心資料顯示，今年上半年40歲以下的年輕房貸族申貸件數為3萬8791件，占全台申貸總件數7萬5395件的51.5%，比例也創近10年的同期新高，顯見年輕首購族已然成為當前房市舉足輕重的一股力量。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然近期房市利空訊息不斷，整體市況明顯降溫，但在政府政策的支持下，年輕首購族受影響程度相對有限，尤其隨著行政院鬆綁「新青安」政策，預計將會再吸引一批首購族進場。



莊思敏表示，自去年下半年以來，銀行核貸愈發嚴格，再搭配史上最嚴第七波信用管制措施，導致投資客與置產族大量退場；至於換屋族，雖可透過簽署切結書來突破限貸，但部分銀行考慮到追蹤切結案件還需要額外的行政成本，所以在實務上仍傾向採取「一刀切」做法，也讓換屋族的申貸難度明顯提高。相較之下，首購族受影響較少，又有新青安2.0可供善用，加上許多年輕人正值成家立業階段，剛性需求強烈，因此推升了年輕族群在房貸市場中的占比。

 

莊思敏進一步指出，行政院已於9月4日拍板，將「新青安」排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，並回溯自9月1日起適用，此舉不僅再次體現政府支持首購自住青年購屋的立場，也意味著銀行放款量能將進一步釋放，困擾購屋族一年多的「貸款難」問題有望獲得緩解。隨著年底傳統購屋旺季將至，預期將會有更多年輕首購族出籠，房市亦可能迎來一波小陽春，尤其是總價落在1200至1500萬元、符合新青安貸款額度的低總價住宅，更將有望成為市場上的熱門標的。



莊思敏提醒，行政院鬆綁「新青安」無疑為沉寂已久的房市注入一劑強心針，但鑒於目前市場仍面臨選擇性信用管制與不動產放款集中度的限制，加之國內外政經局勢尚存不確定性，後續走勢仍需密切觀察。對於口袋不深的年輕首購族而言，購屋規劃仍應以「量力而為」為前提，避免過度操作財務槓桿，承受過重的資金壓力和風險。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行第7波選擇性信用管制，在房市掀起「金龍海嘯」，全台成交量大減，不少首購族、換屋族遭到錯殺，為此先是金管會宣布鬆綁《銀行法》不納入新青安貸款，央行8日進一步宣布，給換屋族多半年的緩衝期，切結18個月內售出舊屋，貸款成數便不會被調降，不過，業者普遍認為，重點在於資金水龍頭要打開，否則成效有限。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行的一年換屋延長半年，看似放寬，但實際上對於第一線因需要勾稽而不願放貸換屋族的問題無解，恐怕在溝通上還要更努力。不過看起來央行也願意傾聽民意，至少網開一面，避免了可能出現的流動性風險。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，等於每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行主要順應民意，對卡關的換屋族稍微放寬，略表心意，給緩衝空間，不過切結書從12個月寬限到18個月，還是要看銀行承做意願，且緊縮的水位、放款集中度困境，仍未改善，因此銀行對於換屋族的房貸態度不會改變。

不過，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，去年9月為確保換屋族權益，央行特別在信用管制措施中加上「人道走廊」，換屋族若在買房的一年內賣掉舊屋，則可避免受第二戶限貸5成之限制，如今該措施再度鬆綁，且延長換屋族售屋時間至1年半，在目前房市交易節奏放緩的情況下，讓換屋族資金籌備較顯寬容，為目前逐漸萎縮的換屋市場注入強心針。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價反轉向下，轉向空頭市場。根據吉家網的第二季房市成屋市場季報，六都房價季跌1.86％、年跌3.08％，均價已連跌三季，顯示自去年第四季開始房市進入空頭，六都行政區跌勢強弱分明，超過7成行政區下跌。

吉家網董事長表示，房市連續三季處於「初跌段」，共計跌幅4％，上半年交易量萎縮至近八年新谷底，很像上波循環最低谷2016上半年的窒息量，預期在今年的下半年將進入「主跌段」。

李同榮表示，雖然房貸天條選擇性鬆綁，但只會影響交易量回溫，影響不了下修中的房價，在下跌趨勢線中出現的小利多，最多僅能減緩跌幅，未來市場降價幅度多大，交易量反彈就有多大，預估全年房價的平均跌幅仍會擴增至8％～10％，房市空頭格局不變。

統計顯示，第二季的房價各大都會區的季跌幅均約2％，不過年跌幅則是「愈南愈深」，台北市年增0.55％、新北市持平，桃園新竹年減3.84％、台中市年減5.78％、台南市年減8.13％，高雄市年減逾9％。

李同榮表示，這波房價跌幅較大的都在先前超漲的台中、台南、高雄，短線中南部跌幅擴大，但長線而言，基於高科技產業鏈南移、高鐵軌道經濟促進一日生活圈、房價基期與台北落差空間等三大利基，未來房市發展空間仍然看好中南部。

不過此波房價下修並非全面齊跌，出現各地「強弱分明」的情形。李同榮表示，六都部分區域房價波動幅度不大，表示短線具抗跌實力，進可攻退可守，購屋者購屋策略上，以商圈成熟重劃區為首選，包括重大建設近完工的周邊區域、AI與半導體產業布局重鎮、雙軌道建設已完成區、人口淨流入具潛力發展地區等可擇優進場，並避開量大且商圈未成熟地區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】